財稅細分領域專家 一對一服務 個性化方案
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財稅細分領域專家 一對一服務 個性化方案
時間：2019-07-05 09:31:50
在企業(yè)經營過程中，發(fā)生投資、聯(lián)營、兼并、轉股、轉讓等業(yè)務是在所難免的，然而這些業(yè)務卻不是經常所發(fā)生的，致使我們很多財務人員對相關稅收政策了解不多，一旦出現(xiàn)這些業(yè)務的時候總是把握不準相關稅收政策。
以房地產進行投資、聯(lián)營，土地增值稅繳納有何規(guī)定？
案例
以房地產進行投資，是否需要繳納土地增值稅呢?
嘉興公司(非房地產企業(yè))2018年5月，將一塊取得時作價1800萬元的土地使用權，協(xié)議作價2500萬元，投資到城西公司(非房地產企業(yè))，計劃用于項目開發(fā)，由于各種原因，項目未啟動。
城西公司2019年3月又將該塊土地協(xié)議作價3000萬元投資到慶豐房產地產開發(fā)公司，用于商住綜合樓開發(fā)。那么該土地使用權在投資的過程中，是否需要繳納土地增值稅?
政策依據(jù)
根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)相關規(guī)定：
第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
第五條規(guī)定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。
政策解析
通過對以上政策的解析，嘉興公司以土地作價投資到城西公司，由于雙方都不屬于房地產公司，因此，此項投資行為暫不征收土地增值稅。
當城西公司再次以土地作價投資到慶豐公司的時候，由于投資雙方中有一方屬于房地產公司，因此，城西公司以土地作價投資入股時應繳納土地增值稅。
那么，企業(yè)將開發(fā)的商業(yè)地產用于自用或出租,是否需要繳納土地增值稅?
在房地產開發(fā)過程中，總有部分房產會轉成企業(yè)的自持物業(yè)，那么，企業(yè)將開發(fā)的商業(yè)地產轉換成自持物業(yè)是否需要繳納土地增值稅?
案例
企業(yè)將商業(yè)地產轉成自持物業(yè)是否需要繳納土地增值稅?
嘉誠房地產開發(fā)公司開發(fā)一樓盤，既有住宅、臨街門面也有寫字樓，公司將95%的商業(yè)地產都已經地外銷售，只有少量位置欠佳的房產無人問津，于是公司決定自持，將來用于自用或出租。
那么，企業(yè)將開發(fā)的商業(yè)地產用于自用或出租，是否需要繳納土地增值稅?
政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條第(二)項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
政策解析
通過對以上政策的分析，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，產品主要是對外銷售的，銷售給客戶屬于銷售，銷售給自己也屬于銷售。
也就是說，在銷售給客戶時辦理了產權轉移，需要繳納土地增值稅，如果將開發(fā)的商業(yè)地產用于自持，將產權轉移到公司名下，則同樣需要繳納土地增值稅，如果沒有辦理產權轉移，還停留在“產品”的階段，則不需要繳納土地增值稅。
