一、審計(jì)重點(diǎn)

（一）核實(shí)收入。

   1.物管代收代繳的手續(xù)費(fèi)收入。

   2.小區(qū)裝修準(zhǔn)入及其他盈利性服務(wù)準(zhǔn)入。

   3.公共部位廣告收入（還有進(jìn)小區(qū)做產(chǎn)品臨時促銷上繳的準(zhǔn)入費(fèi)用等）。

   4.停車費(fèi)（長租、臨停）收入。此處易滋生舞弊，關(guān)注免費(fèi)停車券采購、蓋章、發(fā)放、回收、留存等管理過程中的管理漏洞。

   5.閑置用房（倉庫等）的租金收入。此處易滋生舞弊，閑置用房管理（登記造冊、鑰匙保管）、租賃、租賃費(fèi)收繳不相容職務(wù)未分離，私自收取租賃費(fèi)等。

   6.物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等收入核實(shí)。

   7.水電費(fèi)代收代繳差價收入。

   8.商業(yè)房出租收入截流問題（常出現(xiàn)不相容職務(wù)未分離，私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致）。

   9.快遞業(yè)務(wù)入小區(qū)收入（如蜂巢柜等）截流。

   10.住改商情況（是否多繳納費(fèi)用給下面人員）。

   11.對于違規(guī)建筑是否存在多繳納整改費(fèi)用（電話訪問）

   12.收垃圾準(zhǔn)入單位繳費(fèi)情況。

   13.工程維修收入等。

  （二）評價各種管理的內(nèi)部控制健全、適當(dāng)性。

   寫字樓或小區(qū)物業(yè)管理包括：

  1.客服

  2.保潔

  3.安全

  4.綠化

  5.停車場（含停車券、發(fā)票等管理）

  6.電梯

  7.公共標(biāo)識系統(tǒng)

  8.配套服務(wù)

  9.工程維修

  10.投訴處理

  11.信息化（控制、異常抬桿情況）

  12.合同（外包合同）

  13.臺賬

  14.團(tuán)隊(duì)建設(shè)（重點(diǎn)為客服、保安培訓(xùn)）

  15.稅務(wù)（代扣代繳稅務(wù)問題）

  16.會計(jì)核算（收入確認(rèn)方法）

 商業(yè)綜合體物業(yè)管理（除寫字樓物業(yè)管理外）

  1.運(yùn)營管理

  2.企劃管理

  3.招商管理

（三）客戶滿意度調(diào)查

（四）物業(yè)費(fèi)收繳率‍

二、審計(jì)方法

1.采用流程圖法、穿行測試等方法評價相關(guān)內(nèi)部控制是否健全、適當(dāng)？

2.問卷調(diào)查法。在服務(wù)滿意度調(diào)查問卷中增加相關(guān)事項(xiàng)，如費(fèi)用收繳類別或方式，是否有倉庫租賃？對包括客服、工程維修、保潔、商業(yè)配套、綠化工程、公共標(biāo)示指引、投訴處理、安全管理等各種滿意度評價。

3.訪談法。和各業(yè)務(wù)重點(diǎn)業(yè)務(wù)人員訪談，深入業(yè)務(wù)一線，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還原業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。

4.觀察法。觀察物業(yè)管轄范圍內(nèi)客服、電梯、保潔、監(jiān)控視頻、倉庫等情況。

5.分析性復(fù)核程序。比較、比率、趨勢分析發(fā)現(xiàn)異常。分析性復(fù)核，分析一段期間費(fèi)用收取是否與物業(yè)面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，有無異常波動；對異常事項(xiàng)予以關(guān)注；若有水電燃?xì)赓M(fèi)用代收取，則將此類費(fèi)用于物業(yè)管理費(fèi)單獨(dú)區(qū)分進(jìn)行分析；

6.檢查法等。

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三、物業(yè)公司常見涉稅疑問點(diǎn)

   1.物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)等收入，如何計(jì)算繳納增值稅？

（1）物業(yè)管理費(fèi)適用6%的稅率。

（2）若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%（2018年5月1日起為10%，下同）的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）停車費(fèi)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

 （4）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

  （5）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按17% （2018年5月1日起為16%，下同）的適用稅率計(jì)算繳納增值稅，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定抵扣。

     提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

   2.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

  （1）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費(fèi)可全額開具增值稅專用發(fā)票。

   （2）提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，可按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費(fèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請全額開具增值稅專用發(fā)票。

     3.物業(yè)公司代收水、電、暖氣費(fèi)問題如何征稅？

     物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，可暫按以下政策規(guī)定執(zhí)行。

  （1）如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅。

  （2）物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

   1）物業(yè)公司不墊付資金；

   2）水、電暖氣費(fèi)的銷貨方，將發(fā)票直接開具給客戶，并由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給客戶；

   3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

   4.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司的，如何計(jì)稅？

   物業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得產(chǎn)權(quán)，均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。

  5.納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計(jì)算繳納增值稅？

   納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。

（二）企業(yè)所得稅

   6. 物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)在何時確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

   根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”

     根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第二條第四款第八項(xiàng)規(guī)定：“長期為客戶提供重復(fù)的勞動收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。”

     因此，物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費(fèi)，在實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)時確認(rèn)企業(yè)所得稅收入。

（三）其他稅種

  7.某小區(qū)地面規(guī)劃了部分停車位，物業(yè)公司對該部分停車位進(jìn)行管理，收取停車費(fèi)。那么，對于地面的停車位，是否需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅?

   根據(jù)財(cái)稅地字〔1987〕3號文對房產(chǎn)的解釋，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。很顯然，地面停車位不屬于房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

  8.物業(yè)公司管理鍋爐房，是否符合兼營供熱企業(yè)享受財(cái)稅（2016）94號文件規(guī)定的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策？

  根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅（2016）94號）第二條規(guī)定：“自2016年1月1日至2018年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;對供熱企業(yè)其他廠房及土地，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

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（四）代收代繳水電費(fèi)問題匯總。

   代收代繳水電費(fèi)存在多種形式，由此引起物業(yè)公司的業(yè)務(wù)處理方式也就不同，從財(cái)務(wù)的角度來看，不同的收取方式會影響到：

  1.會計(jì)帳目的處理

  2.發(fā)票的開具（目前實(shí)操中代扣代繳開發(fā)票給業(yè)主）

  3.稅務(wù)問題

供水電公司向業(yè)主收取水電費(fèi)的

兩種情形

    第一種情形，無影響。是項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)就由業(yè)主直接向供水（電）公司交納水電費(fèi)。

    第二種情形，有影響。產(chǎn)生原因?yàn)椋?/span>

   1.老小區(qū)無一戶一表；

   2.高樓房，供水單位水壓不夠，物業(yè)必須二次供水。

   令人糾結(jié)的是，項(xiàng)目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄物業(yè)公司總表由物業(yè)公司向供水電公司交納水（電）費(fèi)，物業(yè)公司抄業(yè)主的分表后向業(yè)主收回水電費(fèi)的情形。

   兩種向業(yè)主收取水電費(fèi)的方式對物業(yè)公司的影響

    第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

   1.供水電公司直抄到戶并自行向業(yè)主收取水電費(fèi)，對于這種方式，業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)與物業(yè)公司無關(guān)。

   2.供水電公司委托物業(yè)公司代收轉(zhuǎn)付水電費(fèi)，這種方式下財(cái)務(wù)人員需要注意的是相關(guān)的資料需要備齊留底。

    1）協(xié)議。

   供水電公司與物業(yè)公司簽訂的委托代收水電費(fèi)協(xié)議（下稱委托代收協(xié)議）；

   2）發(fā)票。

   開給業(yè)主的發(fā)票是由供水電公司開具而不是物業(yè)公司用自己的發(fā)票開具給業(yè)主；

   3）業(yè)主來交水電費(fèi)時，物業(yè)公司將供水電公司開具的發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主；

   4）物業(yè)公司依委托代收協(xié)議上的要求將代收的水電費(fèi)支付給供水電公司。

   此過程中物業(yè)公司收到與支出的水電費(fèi)款項(xiàng)在帳務(wù)上是在往來款科目里核算；物業(yè)公司需完善內(nèi)控措施加強(qiáng)此部分資金與供水電公司開來的發(fā)票的管理以規(guī)避因管理不善而給公司帶來損失。

   5）手續(xù)費(fèi)。如果委托協(xié)議上有約定向供水電公司收取手續(xù)費(fèi)，則手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)公司的收入。

   第二種情形（水電表不能直抄到戶）下需要思考的幾個方面；

   1.供水電公司抄總表后向物業(yè)公司收取水電費(fèi)，物業(yè)公司再抄業(yè)主分表后向業(yè)主收取水電費(fèi)。此種情況下我們需要關(guān)注的點(diǎn)：

 水電表戶主是物業(yè)公司嗎？如果不是物業(yè)公司，供水電公司在收到水電費(fèi)時開出來的水電費(fèi)發(fā)票抬頭如果發(fā)票抬頭不是物業(yè)公司，物業(yè)公司從公司帳上扣交了水電費(fèi)，勢必造成三流（物流、票流、資金流）不一致，那取得的增值稅發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額能在物業(yè)公司進(jìn)行抵扣嗎？歸屬于物業(yè)公司成本費(fèi)用部分的水電費(fèi)能在企業(yè)所得稅匯算清繳時稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

   1）將水電表戶主過戶到物業(yè)公司名下。

   2）物業(yè)公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協(xié)議，水電費(fèi)由物業(yè)公司交納，供水電公司開具的發(fā)票抬頭為物業(yè)公司。

   3）如果上述兩步都做不到的話，可否考慮由物業(yè)公司向業(yè)主收取代收（若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式）。

   2.對于向業(yè)主收取自來水水費(fèi)的問題

   這個的處理可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定處理，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

    依據(jù)54號文處理對小規(guī)模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負(fù)的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應(yīng)該交稅。處理時需要注意的是隨水費(fèi)向業(yè)主收取的自來水水費(fèi)不包括污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)，可全額開具增值稅專用發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。收取的污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

   3.對于向業(yè)主收取電費(fèi)的問題

   在營業(yè)稅時代，代收電費(fèi)、暖氣費(fèi)是作為代理行為不征收營業(yè)稅，營改增之初各地出現(xiàn)了一些趁機(jī)加價的亂象，各地國家稅務(wù)局也出臺了一些相關(guān)的政策，一些地方規(guī)定只要向業(yè)主收取時不加價、不開具發(fā)票、或者能簽訂三方協(xié)議（業(yè)主、物業(yè)公司、水電公司）的可視作代收轉(zhuǎn)付不征收增值稅。

  （1）從增值稅的稅負(fù)來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉(zhuǎn)售電的稅負(fù)不會增加，因?yàn)樵谥Ц峨娰M(fèi)時可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅額；小規(guī)模納稅人會增加稅負(fù)，因?yàn)橛袖N項(xiàng)沒有進(jìn)項(xiàng)，這需要去與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通如何處理，稅負(fù)增加了與當(dāng)初政府推行營改增政策時提出的不增加企業(yè)稅負(fù)的初衷不一。

   （2）在轉(zhuǎn)售電的情況下，向業(yè)主收取電費(fèi)時由物業(yè)公司向業(yè)主開具發(fā)票，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請?jiān)黾娱_票項(xiàng)目，長期需要開具“轉(zhuǎn)售電”項(xiàng)目時稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會要求物業(yè)公司去變更營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

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國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告

　　國家稅務(wù)總局公告2016年第54號       

　　現(xiàn)將物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅有關(guān)問題公告如下：

　　提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　本公告自發(fā)布之日起施行，2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整;未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

　　國家稅務(wù)總局

　　2016年8月19日

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